Vai ir vērts pirkt nekustamo īpašumu Melnkalnē un kā to vislabāk izdarīt?

Bērnībā daudzi droši vien sapņoja par māju pie jūras, jo kūrortā dzīvot ir tik romantiski. Pieaugušie šādu nekustamo īpašumu dažkārt iegādājas ne tik daudz tāpēc, lai šeit pastāvīgi dzīvotu vai atbrauktu atvaļinājumā, neuztraucoties par rezervāciju, bet gan lai nopelnītu, izīrējot mājokli. Tā pati Melnkalne ik gadu uzņem vairākas reizes vairāk tūristu nekā šeit dzīvo cilvēku, kas nozīmē, ka sezonas laikā būs pastāvīgs pieprasījums pēc labi izvietota dzīvokļa un tas var ātri atmaksāties.

Pētot Melnkalnes nekustamā īpašuma iezīmes, jāatzīmē, ka dzīvokļiem un mājām šajā valstī var būt ļoti daudz priekšrocību. Apsveriet galvenos, kas saistīti ar lielāko daļu pārdodamo mājokļu.

• Pieprasījums pēc īstermiņa īres mājokļiem Melnkalnē pēdējos gados strauji aug, un priekšnoteikumi pieprasījuma kritumam netiek prognozēti. 2017. gadā apmeklētāju skaits valstī pirmo reizi pārsniedza 2 miljonus un turpina stabili pieaugt. Zemās cenas, salīdzinot ar daudziem citiem kūrortiem, šeit vilina tūristus, tāpat valsts ir noteikusi bezvīzu režīmu ar lielāko daļu kaimiņvalstu un daudzām postpadomju valstīm. Rezultātā 20% viesu ierodas no Serbijas, Krievijas un Ukrainas kopā nodrošina vienādu apjomu, līdz 10% apmeklētāju nodrošina Bosnija un Hercegovina, bet šeit ierodas arī turīgi tūristi no Rietumeiropas.

• Valsts mājokļu sektora investīciju pievilcība ir laba, jo ārvalstu investoriem ir izveidoti pārskatāmi un reālistiski noteikumi, kas šajā ziņā pārsteidzoši atgādina priekšzīmīgo Eiropas Savienību. Turklāt valsts tikai pēc neatkarības iegūšanas 2006. gadā saprata, cik daudz tā var nopelnīt tūrismā, jo šeit pēc šī datuma tika uzcelts milzīgs dzīvojamais fonds. Tas nozīmē, ka ir daudz jaunu ēku, kas celtas, izmantojot modernās tehnoloģijas, turklāt nav problēmu atrast brīvu dzīvokli iegādei.

• Ja vēlaties, Melnkalnē varat atrast salīdzinoši lētu mājokli - šeit vidējā kvadrātmetra cena nedarbojas pat aptuveni. Tas viss ir atkarīgs no vairākām specifiskām īpašībām, piemēram, ēkas vēsturiskā vērtība paaugstina tarifus, bet zemes gabala atrašanās tuvumā perspektīvai attīstībai ievērojami samazina cenu. Rezultātā tieši vienam un tam pašam mājoklim 300 metru attālumā viens no otra var būt dažādas cenas. Turklāt cenas ietekmē ģeogrāfiskais faktors - prestižajā piejūras Budvā mājoklis ir visdārgākais, pārējā piekraste ir nedaudz lētāka, bet nomalē cenas ir daudz zemākas, lai gan kalni arī šeit ir skaisti .

• Arī nodokļu un komunālā politika Melnkalnē veicina tikai mājokļu iegādi šeit. Piemēram, pērkot dzīvokli otrreizējā tirgū, nodoklis būs tikai 3% no pašizmaksas, bet, ja pārdevējs būs pats attīstītājs, pat tāda pārmaksa nenotiks. Ikgadējais nodoklis īpašniekiem šajā reģionā svārstās no 0,1% līdz 1% no viena kvadrātmetra pašizmaksas, taču tas vienalga nav daudz.

• Investīcijas neaprobežojas tikai ar investīcijām mājokļu attīstībā – lielāki investori būvē infrastruktūru, piemēram, skolas ar angļu vai krievu mācību valodu, jahtu ostas un daudzas citas ērtības. Šāda situācijas uzlabošanās vēl vairāk veicina to, ka tūristi šeit ierodas kuplā skaitā, kas nozīmē, ka šeit mājokļus izīrēt būs vēl izdevīgāk.

• Melnkalne tiek uzskatīta par vienu no videi draudzīgākajām valstīm., jo nopietnas industrijas te nav, un līdz ar to tūrisma potenciāla tālākā izaugsme šķiet gluži likumsakarīga.

Protams, ir arī daži trūkumi, taču tie ir salīdzinoši maz un daudziem cilvēkiem tie ir nenozīmīgi. Taču tieši jums tie var izrādīties nopietns trūkums, tāpēc arī tos apsvērsim.

• Melnkalnei ir oficiālais Eiropas Savienības kandidātvalsts statuss, taču tā vēl nav kļuvusi par tādu, un nevar teikt, ka tas notiks tuvākajā laikā. Daudziem investoriem no postpadomju telpas mājokļa iegāde ārzemēs noder arī Šengenas vīzas vienkāršotās saņemšanas kontekstā, arī piederot dzīvoklim ES valstī, var pieteikties uzturēšanās atļaujai, bet pēc tam pase.

• Melnkalnei ir provinces sociālistiska pagātne - neskatoties uz ieviestajām inovācijām, infrastruktūra, salīdzinot ar Rietumeiropu, klibo. Piemēram, centralizētās apkures praktiski nekur valstī nav, lai gan ziemā pat salīdzinoši siltā piekrastē temperatūra ir tikai 3-7 grādi pēc Celsija.

Pierasts, ka vietējie iedzīvotāji telpas silda ar kondicionieriem, taču te jau var sabojāties elektrotīkls - atslēgumi pīķa slodzes dēļ joprojām nav brīnums. Cita starpā vietējo darbinieku mentalitāte un sagatavotība ir tikai kaut kas pa vidu starp slavēto Eiropu un mūsu neizskatīgo realitāti, kas var atbaidīt dažus turīgos tūristus.

Kā minēts iepriekš, valsts tūrisma infrastruktūras attīstībai piegāja organizēti - vismaz zemes gabali tika nodoti privāto attīstītāju rokās, un tie, kuri vēlējās atpelnīt iztērētos līdzekļus, steidzās būvēt milzīgu mājokļu apjomu. No vienas puses, piedāvājumu pārbagātībai vajadzēja radīt zināmu nekustamā īpašuma cenu samazināšanos, taču Melnkalnes gadījumā redzam, ka šeit investīcijas jau ir sākušas atmaksāties.

To rāda prakse pērkot mājokli Melnkalnē, ir liela jēga nemeklēt objektu, ko iegādāties pašiem, bet gan meklēt palīdzību pie vietējiem konsultantiem... Tu pats diez vai pat aptuveni vari saprast, kāpēc dārga māja maksā tik daudz, un, izvēloties lētāku mājokli, nebūsi pārliecināts, ka zini par visiem šāda pirkuma riskiem.

Speciālisti atzīmē, ka pēdējos gados augošais pieprasījums intensīvi mudina attīstītājus un tie cenšas pēc iespējas ātrāk pabeigt būvniecības stadijā esošos objektus, kas neizbēgami cieš no būvniecības kvalitātes. Ņemot vērā, ka zemestrīces šajā kalnainajā valstī notiek periodiski, ir vērts vairākkārt padomāt, pirms pērkat dzīvokli "nepabeigtā" jaunbūvē.

Turklāt nereti nākas dzirdēt sūdzības, ka ēkām, kas atrodas kalnu pakājē, ir pastiprināta tendence pakāpeniski ripot un pat sabrukt.

Kas attiecas uz pirmo līniju, tad šeit būs daudzkārt grūtāk iegādāties mājokli, kaut vai tāpēc, ka pieprasījums no īpaši turīgiem ārzemniekiem šeit ir īpaši liels. Pirms dažiem gadiem daži ietekmīgi Rietumu mediji rakstīja, ka aptuveni 14% no visas Melnkalnes teritorijas jau ir iegādājušies ārzemnieki, un jādomā, ka viņus primāri interesē piekraste. Tomēr, pat šeit ir iespējas, vienkārši esiet gatavs atmaksāt ļoti ievērojamu summu.

Melnkalnes mājokļu tirgū ir milzīgs cenu diapazons – pārāk daudz faktoru ietekmē cenas. Ņemsim, piemēram, dzīvojamo fondu - dzīvokli var iegūt gan vecā augstceltnē, kas principiāli neatšķiras no tipiskas padomju ēkas, gan salīdzinoši jaunā ēkā, kas celta jau brīvvalsts laikos, ņemot ņem vērā visas mūsdienu būvniecības prasības.

Atkal kaut kur kalnos vai pat galvaspilsētā Podgoricā cenas var izrādīties nedaudz zem vidējās, taču lielais jautājums ir par to, cik šāds ieguldījums atmaksāsies, jo statistika liecina, ka nospiedošais vairākums ārvalstu tūristu steidzas ne tik. gan kalniem, gan jūrai.

Visi šie faktori neļauj noteikt vidējo kvadrātmetra cenu – precīzāk, to var aprēķināt, bet praksē tas nekādu labumu nedod, jo var būt lētāk un daudz dārgāk. Ja jūs joprojām interesē un vēlaties iegūt vismaz vispārīgu priekšstatu par to, ar ko jums vajadzētu rēķināties, jums jāzina, ka 40 tūkstoši eiro ir minimālais kapitāls, kas ļauj iegādāties nelielu studijas telpu 20 kvadrātmetru platībā.

Neliels ģimenes tipa dzīvoklis aptuveni 50 kvadrātmetru platībā tādā veidā maksās 60 tūkstošus.

Ja jūs interesē māja ar zemes gabalu, tad izmaksas lielā mērā noteiks ēka, nevis pati teritorija. Piemēram, 60 metru māja pagalmā 200 kvadrātmetru platībā var maksāt aptuveni 80 tūkstošus eiro, bet plaša 200 kvadrātmetru villa ar vēl 300 lielu zemes gabalu vilks par labiem 170 tūkstošiem.

Cenu atšķirība ir atkarīga ne tikai no jūras tuvuma, bet arī no konkrētās ģeogrāfiskās atrašanās vietas. Pirmkārt, jebkurā reģionā ļoti tiek novērtēts skats pa logu, īpaši iespaidīgs tiek uzskatīts mājoklis, no kura labi redzami gan kalni, gan jūra.

Protams, milzīgs bonuss ir tas, ka vietējai teritorijai ir sava pieeja jūrai, ideālā gadījumā - sava pludmale, kur nepiederošas personas, izņemot pēc īpašnieka uzaicinājuma, nevar nokļūt.

Ja mēs runājam par reģioniem, tad starp labākajām vietām parasti tiek saukta Budvas Rivjēra (Kūrorta Budva apkārtne) un Boko-Kotorska (Kotoras līča piekraste, ieskaitot Tivatu).

Jūs varat mēģināt ietaupīt naudu, izvēloties naktsmītnes kaut kur Barskaya Riviera vai pat Ulcinj apkaimē. Tajā pašā laikā jums ir jāsaprot, ka tā izmaksas ir zemākas nez kāpēc - ir mazāk iespēju elites atpūtai, tūristi nevēlas tur doties, un tāpēc peļņa, visticamāk, nebūs tik liela.

Kā kļūst skaidrs no iepriekš minētā, Melnkalnes pilsonība nekustamā īpašuma iegādei valsts iekšienē, protams, nav nepieciešama - patiesībā valsts, gluži pretēji, ir ieinteresēta, lai ārzemnieki šeit ieguldītu savu naudu, un tāpēc cik vien iespējams vienkāršoja procedūru. Turklāt, lai gan Melnkalnes iestāšanās Eiropas Savienībā izredzes un laiks vēl nav pilnībā skaidrs, šodien šķiet, ka daudzi cilvēki saņem šīs valsts pasi kā labu veidu, kā drīzumā kļūt par Eiropas Savienības pilsoni.

Cita lieta, ka šeit viss nav tik vienkārši - Melnkalne par pases faktisko pārdošanu prasa diezgan daudz. Lai iegādātos nekustamo īpašumu tuksnesī, lai iegūtu dokumentu, būs jāmaksā no 250 tūkstošiem eiro, savukārt attīstītajā reģionā - no 350 tūkstošiem, un vēl 100 tūkstoši jebkurā gadījumā jāieskaita pašas valsts kontos. Turklāt šī iespēja netiek piedāvāta visiem – trīs gadu laikā no programmas uzsākšanas (2018.-2021.g.) būs jāiesniedz pieteikums, un no visiem pretendentiem tiks atlasīti tikai 2 tūkstoši laimīgo, kuri varēs piedalīties piedalīties.

Ja nav lielas naudas, jūs varat iet garāku ceļu, iepriekš saņēmusi uzturēšanās atļauju valstī. Ja iegādājāties šeit mājokli, jums tiek izsniegta termiņuzturēšanās atļauja, kuras derīguma termiņš ir tikai gads - šajā laikā jums ir jānostiprina un jāiegūst papildu iemesli palikt. Ja neesi atradis darbu un neesi piesējies laulībā ar kādu no vietējiem, bez vīzas vari iztikt tikai tad, ja iegādātais objekts maksā vairāk nekā 40 tūkstošus eiro – tad vari pagarināt uzturēšanās atļauju.

Neatkarīgi no tā, kāda veida nekustamo īpašumu jūs nolemjat iegādāties Melnkalnē - dzīvokli, zemes gabalu vai māju -, jūsu darījums sāksies ar tā saukto priekšlīgumu. Tas neko daudz nesaka - apraksta darījuma noslēgšanas nosacījumus (kas, kur, kad, par cik, no kā un kam), ņem vērā apmaksas veidu un noteikumus, kā arī nosaka depozīta apmēru, parasti apmēram 10% no iegādātā objekta norunātās vērtības. Norādītā depozīta summa jāpārskaita iepriekšējam īpašniekam, kuram ir pienākums par to izsniegt kvīti, ka viņš ir saņēmis priekšlīgumā paredzēto naudu.

Pēc tam tiek noslēgts galvenais pārdošanas līgums, kura juridiskai reģistrācijai jāvēršas tikai Melnkalnes valsts notāru birojos - tādi ir valsts noteikumi. Šeit jau ir manāmi vairāk iezīmētu punktu - papildus iepriekš aprakstītajam jāmin, piemēram, ka pārdevējs piekrīt objekta pārreģistrācijai citai personai.

Kā minēts iepriekš, pērkot mājokli otrreizējā tirgū postpadomju valstu pilsoņiem, nodoklis ir 3% no summas. Kopumā, kā liecina prakse, nodokļi, juridiskais atbalsts un pārreģistrācija kopā palielina izmaksas par aptuveni 5%, tāpēc, izvēloties īpašumu, jārēķinās arī ar šādu rezervi.

Klauzula, ka pārdevējam nebūs nekas pret atkārtotu izdošanu, ir svarīgs šī iemesla dēļ jebkuram jaunam īpašniekam, loģiski, būtu uzreiz jāreģistrē iegūšana valsts kadastrā sev... Taču saskaņā ar Melnkalnes likumiem to var izdarīt nevis jebkurā laikā nākotnē, bet gan pirmajās 30 dienās no darījuma datuma. Labāk neeksperimentēt ar to, kas notiks, ja legalizācija nenotiks paredzētajā termiņā un lai nerastos liekas problēmas no pārdevēja puses, kurš “pārdomāja” un ielika spieķi ritenī, punkts par viņa piekrišanu atjaunošanai ir īpaši izklāstīts līgumā.

Ja iegādājaties brīvu zemes gabalu, plānojot patstāvīgi iesaistīties attīstībā, ir vērts padomāt, ka Melnkalnē nebūt ne visa zeme ir saistīta ar tālāku attīstību. Var būt daudz iemeslu, kāpēc konkrēta vieta no likumdošanas viedokļa nav piemērota apbūvei, taču diez vai jūs varēsiet mainīt šo teritorijas statusu, un jebkura ēka, kuru jūs uzcelsiet nezināšanas vai nekaunības dēļ uzskatāms par nelikumīgu un var tikt nojaukts...

Daudzi mūsu tautieši, plānojot iegādāties nekustamo īpašumu Adrijas jūrā, nolemj pārdot "papildus" nekustamos īpašumus savā dzimtenē, lai palīdzētu naudu. Vienas procedūras sadalīšana divos posmos ievērojami aizkavē procesu un ir saistīta ar lielu papīru kārtošanu, tāpēc daži potenciālie investori nevēlas pat apsvērt šādu ideju, uzskatot to par pārāk grūti īstenojamu. Patiesībā problēmu var atrisināt nedaudz vieglāk, nekā varētu šķist.

Ir starptautiskas nekustamā īpašuma aģentūras, kas piedāvā, piemēram, Krievijas nekustamo īpašumu apmaiņas pakalpojumus pret Melnkalnes nekustamo īpašumu. Divu atsevišķu darījumu vietā, no kuriem katrs var aizņemt ilgu laiku, tiek piedāvāts viens un diezgan ātrs, jo jūs nemeklējat ne pircēju Krievijas īpašumam, ne Melnkalnes nekustamā īpašuma pārdevēju - tas, ņemiet vērā, tā pati juridiskā persona. Rezultātā jūs, iespējams, nekad nesaņemsit naudu savās rokās, bet negaidiet, kamēr jūsu pārdotais objekts tiks nopirkts - speciālisti vienkārši ierodas norādītajā adresē un novērtē, cik var maksāt Jūsu piedāvātā māja vai dzīvoklis.

Pateicoties sadarbībai ar nopietnu uzņēmumu, jūs varat vienkāršot pārreģistrācijas procesu, pat ja tas "noēd" daļu no budžeta... Turklāt šādi pakalpojumi parasti darbojas tikai Maskavā, Sanktpēterburgā un citās lielākajās pilsētās, kur ir pieprasīts nekustamais īpašums.

Atbildes uz jautājumiem par nekustamā īpašuma iegādi Melnkalnē ir sniegtas nākamajā videoklipā.